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注意!在美买房,父母房契上直接加上子女名字后果很严重....

对于大部分华人父母来说,在中国,在自己的房契上加上孩子的名字是一件再正常不过的事情了。父母普遍觉得这样表达了他们对小孩的爱和心意,不但可以尽早为孩子积累财富,还能够在将来避开遗产税和遗嘱认证。

但是充满爱心的父母们得注意了,在美国如果你这么做,极有可能你们不但不会为孩子创造财富,反而会带来极其严重的后果。


究竟会带来哪些严重后果?


1. 你将不再对房产拥有完全控制权。如果有一天你想要卖掉这套房子,但是子女们不同意并拒绝在合同上签字,那你就无法按照自己的意愿处理掉这幢房产。如果子女不满18周岁,您还必须经由法院指定的第三方同意才可以出售。


2. 无论是你的银行及其他金融账户还是你的房产证,只要加上子女的名字,您的资产就会受到子女未来的生活影响。万一不幸子女惹上官司、离婚或宣告破产,债权人可以追索你子女名下财产用于抵债,因为你的子女是资产共同持有人。


3. 万一不幸子女早走一步,您的房产将变成你和你子女的合法继承人(他的另一半或子女)共同持有。如果大家对房产处理想法意见不一致或有重大分歧,到最后面对利益极有可能会反目成仇对簿公堂。


4. 最重要的一点,在房契上加上子女的名字将会给他们带来最多的税务问题。其实,在美国很多地方,只要与孩子财富相关的地方,几乎都与税有关。


房契上加子女名会有哪些税务问题?


增值税

有一部分父母会在买房子的时候直接加上孩子的名字,认为这样就可以避免了遗产税和遗嘱认证费。但他们却掉进了国税局另一个坑——增值税

通常联邦增值税为15%-20%。给大家举个例子:

张先生当年花了100万买了一套投资用房。如果房契上仅张先生一个人的名字。张先生过世时,房子的价值为200万。因为他的子女将以遗产继承的方式获得房子,那么税务局会给与优惠,将房屋的计税底数(Tax Basic)定为张先生过世那天的价格(也就是200万)。这个时候子女按照200万的价格卖掉房子,利润为零(200万售价-200万计税底数=0),子女不需要交一分增值税

但如果张先生将子女的名字加在房契上,那么在买的那一刻,子女的计税底数就定在了当时的50万(100万的一半),子女就无法享受国税局的优惠政策。一旦张先生过世后房子卖了200万,子女就必须为自己升值的50万缴纳(100万-50万)*20%=10万的增值税。

赠与税

还有的父母会在自己年老时,忽然想把孩子的名字加进来。这就不仅涉及到增值税,还会碰到赠与税的问题。

2017年,联邦赠与税的免税额度为赠予人可赠予任何人$14,000,夫妻两人合并共可赠予任何人$28,000。一旦超过这个额度就会从终生赠与税免税额度里扣减或缴纳赠与税。2017年,赠与税为40%

遗产税

我们最耳熟能详的美国税法,恐怕就是遗产税了。众所周知,美国是一个遗产税高到咋舌的国家,最高时需缴纳40%的遗产税。

如果父母是美国公民、绿卡,那么每人将有543万的免税额度。但如果父母是外国人,那么免税额度仅6万,超过部分会会被国税局征收40%的遗产税,并且遗产税必须在9个月内交齐,不然房产会被拍卖用以缴纳税金。

遗产税、赠与税再加上增值税,对于普通百姓来说,无疑于扒了一层厚厚的皮。

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